因购买到烂尾楼，陷入“钱房两空”境地的业主们迎来解套的曙光。7月24日起，最高人民法院发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（简称《解释》）正式施行，针对商品房买卖、强制执行等相关问题，做了细化的规定，如请求办理产权登记、合同解除后已付房款处理等，更特别针对烂尾楼问题开出“药方”，为长期受困于烂尾楼的购房者提供更坚实的法律保障。《解释》明确，当商品房无法交付且无实际交付可能时，业主解除购房合同后可在房产变价款中优先拿回购房款。
确立预售资金监管账户“解冻”规则
2025-08-02，编号为2025-07-2-091-001的案例被收录进人民法院案例库，江苏盐城的这个案例显示，因开发商烂尾导致无法拿到房子，业主不仅能解除购房合同，还能同时解除贷款合同，首付、已还房贷由开发商全数赔清，剩余贷款也由开发商还给银行，业主再也不用担心断供影响征信。
一直以来，“执行难”都是烂尾楼业主维权路上的痛点。随着《解释》的正式施行，执行困局得到破解。最高法《解释》通过两项机制破解这一困境。一方面，确立预售资金监管账户的“解冻”规则：《解释》指出，“执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。”这意味着，当购房合同合法解除后，业主可要求法院将监管账户中对应的购房款直接划拨给自己。
购房者享解除合同退款超级优先权
另一方面，《解释》明确烂尾楼变卖款项中的购房款优先权。当烂尾项目进入强制执行阶段，业主可在建筑物及其建设用地使用权的变价款中，优先获得对应自己购房款的部分。
广东法制盛邦律师事务所律师卢彦铮表示，楼盘烂尾或开发商逾期交房的，买房人可以解除购房合同并要求开发商退款。法律规定了退款顺序，其中买房人超级优先权＞承包人工程优先受偿权＞银行抵押权＞其他普通债权。《解释》实施后，开发商在资金使用上将更加审慎，因为一旦项目烂尾，购房者的债权优先级别更高，这将从根本上改变了开发商的资金运作逻辑。不过需要提醒的是，已经解除购房合同的“烂尾楼”业主，可在一定的情况下拿回购房款，但并不意味着烂尾楼业主可以随意不还款。
也有业内人士表示，要彻底解决烂尾楼问题，仍需配套政策支持，比如强化预售资金监管、推进现房销售试点，减少预售制带来的烂尾风险等。
广州日报全媒体记者刘丽琴
